¿Qué es un crédito hipotecario?
El crédito hipotecario es un préstamo que se usa para comprar o remodelar una casa, adquirir un terreno u obtener liquidez para cubrir alguna otra necesidad financiera. El crédito se debe pagar en un periodo establecido de tiempo a través de pagos mensuales.
Comúnmente el plazo para pagar créditos hipotecarios para comprar o remodelar una casa es de entre 10 y 20 años. El acreditado debe disponer de una parte del valor de la casa para dar como enganche y el banco presta la diferencia para cubrir el monto total de la casa. Adicional al enganche, el acreditado debe contar con el dinero para pagar otros gastos tales como escrituración (gastos notariales), seguros y comisión por apertura del crédito. Algunos bancos también prestan para el pago de los seguros y la comisión por apertura, en cuyo caso estos montos se adicionan al monto del crédito y generan los intereses correspondientes.
Este tipo de crédito está garantizado con la vivienda adquirida, es decir, en caso de que la persona deje de pagar el crédito, el banco puede reclamar la casa y venderla para cubrir parcial o totalmente el monto del crédito.
¿Qué tipos de créditos hipotecarios existen?
Podemos clasificar a los créditos hipotecarios de acuerdo a su destino:
- Crédito Hipotecario Tradicional de Adquisición de Vivienda Nueva o Usada: Se utiliza para la compra de una casa, ya sea nueva o usada.
- Crédito Hipotecario de Liquidez o Destino Libre: Se utiliza para obtener liquidez para cubrir alguna necesidad diferente a la compra de una vivienda. En este caso, la vivienda del usuario se usa como garantía para respaldar el préstamo.
- Pago de pasivos o sustitución de hipoteca: Permite cambiar una hipoteca ya contratada de un banco a otro. El nuevo banco te otorga un crédito para liquidar tu deuda con el primer banco. Es conveniente buscar un crédito de este tipo cuando las condiciones (ej. tasa de interés, comisiones y seguros) de los créditos actuales son mejores a las del crédito original. Existen además créditos de pago de pasivos que en adición al pago de la deuda actual, ofrecen un monto adicional ya sea para hacer mejoras a la vivienda (pago de pasivos más mejoras) o para cualquier otro fin (pago de pasivos más liquidez).
- Crédito Hipotecario de Construcción: El préstamo sirve para construir una vivienda.
- Crédito Hipotecario para Compra de Terreno: Este préstamo permite comprar el terreno en donde se quiere construir la vivienda. Existen además créditos que se pueden usar tanto para adquirir un terreno como para construir la vivienda, denominados créditos para “adquisición de terreno más construcción”.
- Crédito Hipotecario para Mejoras: Este préstamo tiene como destino la mejora o remodelación de una vivienda.
¿Qué es la subcuenta de vivienda?
La subcuenta de vivienda es una cuenta de ahorro que administra ya sea el INFONAVIT (si estás registrado en el IMSS) o el FOVISSSTE (si estás registrado en el ISSSTE) donde se acumulan las aportaciones que realiza tu patrón para contribuir a un fondo para la adquisición de vivienda. Las aportaciones que realiza el patrón corresponden al 5% de tu sueldo mensual integrado. El dinero en tu subcuenta de vivienda lo puedes usar para:
- Incrementar el monto de tu enganche al momento de contratar un crédito bancario y así comprar una vivienda de mayor valor;
- Garantizar un crédito hipotecario otorgado por un banco, a fin de que te otorgue mejores condiciones;
- Incrementar el monto que recibirán al momento de tu jubilación.
Para conocer el saldo de tu cuenta de INFONAVIT o FOVISSSTE, visita:
¿Cómo puedo usar mi subcuenta de vivienda para adquirir un crédito bancario?
Algunos créditos para la adquisición de vivienda se pueden contratar en convenio con los organismos nacionales de vivienda (ONAVIS); esto es el INFONAVIT o el FOVISSSTE, lo cual puede ayudar a incrementar el monto del crédito u obtener mejores condiciones (ej. una tasa de interés más baja) para el crédito. Si cotizas en el IMSS o ISSSTE, te conviene revisar las opciones de créditos en convenio con estos organismos de vivienda. Existen dos tipos de créditos en convenio con ONAVIS:
- Créditos cofinanciados: Están constituidos por dos créditos distintos, uno otorgado por el INFONAVIT o el FOVISSSTE y otro otorgado independientemente por la entidad financiera. La subcuenta de vivienda se puede usar para incrementar el enganche. Cada crédito se otorga con diferentes condiciones (ej. tasa de interés) y el crédito con la ONAVI se descuenta automáticamente de la nómina.
- Créditos no cofinanciados:
La subcuenta de vivienda sirve para:
- 1) garantizar el crédito otorgado por la entidad financiera, al tener una garantía adicional a la propia vivienda, las condiciones de otorgamiento (ej. tasa de interés) pueden mejorar, o
- 2) para incrementar el enganche.
La siguiente tabla describe los diferentes tipos de créditos bancarios que se pueden contratar en convenio con alguna ONAVI.
| Programa | Descripción | Uso de subcuenta de vivienda | Requisitos de contratación |
|---|---|---|---|
| Apoyo INFONAVIT | Crédito hipotecario otorgado por una institución financiera, destinado a la compra de vivienda o construcción en terreno propio. Las aportaciones a la subcuenta de vivienda posteriores a la apertura del crédito se usan para amortizar el crédito. | Garantía en caso de desempleo | En adición a los requisitos establecidos por cada entidad financiera,
por parte del INFONAVIT:
|
| Cofinavit (INFONAVIT) | Crédito para la adquisición de vivienda. Se contratan dos créditos, uno con el INFONAVIT y otro con la entidad financiera, lo que permite obtener un monto de crédito mayor al sumar ambos créditos. El monto máximo de financiamiento ofrecido por el INFONAVIT es de 325 UMAS (Unidad de Medida y Actualización) que para el año 2023 equivalen a 1,024,925.50 pesos. Una vez que se termina de pagar el crédito del INFONAVIT, las aportaciones patronales se destinan al pago del crédito con la entidad financiera. | Aportación al enganche | En adición a los requisitos establecidos por cada entidad financiera,
por parte del INFONAVIT:
|
| Cofinavit Ingresos adicionales | Crédito en el que se pueden comprobar otros ingresos adicionales al ingreso formal como propinas o comisiones que permiten obtener un monto mayor de crédito para adquirir una vivienda nueva o usada de cualquier valor. Una parte del crédito la otorga el INFONAVIT tomando en cuenta solo el ingreso formal y la otra parte la entidad financiera considerando todos los ingresos. La tasa de interés del crédito otorgado por el INFONAVIT es fija durante toda la vida del crédito, se asigna de acuerdo con el nivel salarial y puede ir de 3.09% a 7.07%. El descuento mensual también se establece de acuerdo con el nivel salarial. | Aportación al enganche | En adición a los requisitos establecidos por cada entidad financiera,
por parte del INFONAVIT:
|
| Alia2 Plus (FOVISSSTE) | Se otorgan dos créditos, uno por el FOVISSSTE y otro por alguna entidad financiera. La tasa de interés del crédito otorgado por el FOVISSSTE fluctúa entre el 4 y 6 por ciento dependiendo de las características del acreditado. El plazo de este producto puede ser de hasta 30 años. FOVISSSTE descuenta el pago del crédito quincenalmente por un valor de hasta el 5 por ciento del sueldo básico de cotización. Una vez que se termina de pagar el crédito del FOVISSSTE, las aportaciones patronales se destinan al pago del crédito con la entidad financiera. | Aportación al enganche | En adición a los requisitos establecidos por cada entidad financiera,
por parte del FOVISSSTE:
|
| Respalda2 (FOVISSSTE) | Es un crédito para la adquisición de vivienda sin límite en el valor de la vivienda o el monto del crédito. FOVISSSTE pone a disposición los recursos del saldo de la subcuenta de vivienda y alguna entidad financiera otorga un crédito considerando la capacidad de pago del usuario. El plazo del crédito puede ir de los 5 hasta los 30 años y el financiamiento puede ir del 80 al 95 por ciento del valor de la vivienda. | Aportación al enganche | En adición a los requisitos establecidos por cada entidad financiera,
por parte del FOVISSSTE:
|
| Nuevo en Pesos (FOVISSSTE) | Es un crédito con garantía hipotecaria en cofinanciamiento con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) o alguna entidad financiera con la finalidad de adquirir una vivienda nueva o usada. Es decir, el FOVISSSTE otorga un crédito y la SHF o alguna entidad financiera otorgan otro complementario. Los plazos para el crédito con el FOVISSSTE oscilan entre los 5 y 25 años y la tasa de interés es fija durante la vida del crédito. Una vez que se termina de pagar el crédito del FOVISSSTE, las aportaciones patronales se destinan al pago del crédito con la entidad financiera. | Aportación al enganche | En adición a los requisitos establecidos por cada entidad financiera,
por parte del FOVISSSTE:
|
¿Cuál es el costo de un crédito hipotecario?
El costo de un crédito hipotecario está determinado por la tasa de interés, el plazo, las comisiones y los seguros. En general, una tasa más baja y un plazo más corto hacen que el costo total del crédito disminuya. Sin embargo, no siempre es posible escoger plazos cortos porque eso implica pagos mensuales más altos; por lo tanto es importante encontrar el plazo adecuado que permita reducir el costo total y tener mensualidades que se puedan pagar con los ingresos percibidos.
Dado que las comisiones y los seguros también afectan el costo del crédito, el Banco de México diseñó un indicador de Costo Anual Total (CAT) que resume en un solo número el costo anual del crédito considerando todos los factores que afectan el costo. En particular, el CAT considera la tasa de interés, el monto del crédito, las comisiones y seguros obligatorios, y el plazo del crédito. Así, para comparar créditos los consumidores sólo deben saber que entre más grande sea el CAT, más caro es el crédito.
¿Cuáles son las comisiones más comunes en créditos hipotecarios?
La siguiente tabla muestra las comisiones más comunes en créditos hipotecarios:
| Nombre de la comisión | Descripción |
|---|---|
| Apertura | Comisión que se cobra por la apertura del crédito. Se cobra como un porcentaje del monto del crédito. |
| Autorización diferida | Es una comisión equivalente a la de apertura que se cobra de forma periódica y no al inicio del crédito. Al igual que la comisión por apertura, está en función del monto del crédito. Al ser sustitutos, no se pueden cobrar de manera simultánea la comisión de apertura y la de autorización diferida. |
| Gastos de investigación | Comisión que se cobra por realizar la investigación del cliente para la aprobación del crédito. |
| Confirmación de saldos | Comisión que se cobra por emitir constancia del saldo del crédito, también denominada certificación de saldos. |
| Penalización por pago anticipado parcial | Comisión que se cobra por hacer un pago anticipado que no cubre el saldo total del crédito. Actualmente, muy pocos productos la cobran por lo que se recomienda buscar aquellos que no la cobran. |
| Penalización por pago anticipado total | Comisión que se paga por pagar la totalidad del crédito de manera anticipada. Actualmente, muy pocos productos la cobran por lo que se recomienda buscar aquellos que no la cobran. |
| Penalización por pago tardío | Comisión que se cobra por realizar el pago después de la fecha límite de pago del período actual, pero antes de la fecha de corte del siguiente período. |
| Penalización por falta de pago | Comisión que se cobra cuando no se realiza el pago requerido del periodo. |
Es importante mencionar que el monto de las comisiones es diferente entre bancos y que no todos los bancos cobran las mismas comisiones. Para comparar el costo de los créditos, utiliza el CAT de publicidad, el cual resume todos los costos del crédito (tasa de interés, comisiones y seguros) en un solo indicador.
¿Cuáles son los seguros más comunes en créditos hipotecarios?
La siguiente tabla muestra los seguros más comunes requeridos para la contratación de un crédito hipotecario:
| Nombre del seguro | Descripción |
|---|---|
| Seguro de vida e invalidez total y permanente | Seguro que cubre el saldo del crédito en caso de que muera el acreditado o sufra de invalidez total y permanente. |
| Seguro de desempleo | Seguro que cubre cierto número de mensualidades en caso de que el acreditado pierda su empleo, dando oportunidad al acreditado a conseguir un nuevo empleo antes de caer en default con el crédito. |
| Seguro de daños | Seguro que cubre daños al bien que garantiza el crédito. |
Es importante mencionar que aunque la mayoría de los bancos solicitan los mismos seguros, el costo de éstos puede ser diferente entre bancos. Además, recuerda que no estás obligado a contratar los seguros con la misma institución que te otorga el crédito.
¿Qué debo hacer para elegir y aprovechar mejor un crédito hipotecario?
Para saber elegir y aprovechar mejor un crédito hipotecario, visita nuestra sección de buenas prácticas.